北京写字楼租金下降趋势不改 企业租户话语权提升

北京的甲级办公楼租金在第三季度再次下滑，比上一季度减少了3.1%，与去年同一时期相比，跌幅达到了14.3%。这样的下降幅度相当于疫情期间租金累积降低的总量。张斯亮，仲量联行在北京商业地产领域的高级董事，预测这一下跌趋势在第四季度还将持续。

当前，企业普遍追求降低成本并提升效率，对租金折扣异常敏感，这迫使一些楼宇业主提供了前所未有的优惠来促进租赁，加剧了项目间的竞争，租金因此被进一步拉低。举例来说，某办公楼项目为吸引和保留租户，提供给每名员工每日10元的餐饮券。尽管第三季度没有新的甲级办公楼入市，使得整体空置率略微下降至11.9%，市场显露出稳定的迹象，但企业缩小办公空间、租约到期不续以及提前终止租约的情况依然存在，特别是某些区域，去库存压力犹存，租户在谈判中占据更多主动。

北京甲级办公楼市场的需求动力主要来自科技互联网公司、能源企业和专业服务领域。科技互联网行业的租赁活动逐渐稳定，领军企业加大对人工智能领域的投资，促成了大量租赁交易。国有企业和能源企业表现抢眼，新签订的租赁协议中，这类企业占到了20%。同时，专业服务行业显示出较强的适应力，教育政策的正面影响带动了教育企业在市场中的活跃度。

第三季度，甲级办公楼市场净吸纳量转正，达到24694平方米，这得益于中关村子市场的自用需求。预计到年底，市场将迎来12万平方米的新供应，全年租金预计将下降13.6%。

零售商业地产方面，虽然需求复苏步伐放慢，新店铺开业的热情不减。餐饮零售商面临成本增加和竞争加剧，利润缩水，未来扩张计划有所收敛。不过，三季度内，之前签约的餐饮、时尚及生活方式品牌店持续开业，有效消化了空置面积，尤其是新开发项目。市区的净吸纳量为86471平方米，显示出良好的市场态势。当季四个新项目投入市场，带来22万平方米的额外空间，得益于预租期间的旺盛需求，平均开业率达到70%。这些新增面积的利用帮助维持了全市空置率的稳定，市区空置率仅微升至4.8%，而郊区空置率则轻微下降至7.6%。

纪明，仲量联行华北区研究部的董事，提到2024年北京零售地产预计将迎来163万平方米的历史最高新增供应量。然而，由于经验丰富的发展商提前启动预租策略，上半年的积极预租情况保证了较高的开业率，供需关系保持均衡。不过，需求恢复的速度减慢，加上现有项目租赁双方预期的不完全匹配，可能导致租金增长放缓，预计市区市场全年租金将增长2.5%，核心区域为2.0%。