红星调查｜山西一棚改项目开建12年停工3次，竣工前“突降”260万元债务纠纷
谁也没想到，山西运城一棚改项目在12年里经历了3次易主和3次“烂尾”停工。
2012年4月，位于山西运城市盐湖区人民北路的“翎珑公馆”棚户区改造项目动工建设。因地处运城市中心，彼时的翎珑公馆以每平方米3000元的价格在当地家喻户晓。
2021年，该楼盘终于在项目启动约10年后基本建成。眼看楼盘进入竣工验收阶段时，一笔“突如其来”的260万元债务纠纷，让翎珑公馆面临第3次停工。
因这笔债务纠纷，用于楼盘建设的预售资金监管账户被司法冻结，楼盘无法向下游建设企业结清尾款，截至今年9月，已陆续有超40家企业将该楼盘告上法庭。而购房者何时能拿到房产证，至今仍是个问号。
▲翎珑公馆（现城市之光）楼盘外景
“天降”借款
竣工验收阶段突遇“意外”
前开发商遗留260万元债务纠纷
红星新闻从翎珑公馆楼盘2012年4月的一份《棚户区改造项目合作意向书》中看到，该项目甲方为运城市住房保障和城乡建设管理局（下称运城市住建局），乙方为开发商山西昊林房地产开发有限公司（下称昊林公司）。
按照约定，楼盘应在2015年底以精装房标准向购房者交房。但项目动工两年后，开发商因资金断裂致楼盘在2014年底第一次停工停建。
首次停工近3年后，在运城市住建局支持下，昊林公司与山西三建集团有限公司共同出资成立运城东恒房地产开发有限公司（下称东恒公司）。2017年12月，东恒公司作为该楼盘新股东开始项目重建。
2019年5月，时任东恒公司的管理方再次因经营不善导致翎珑公馆项目第二次停工停建。为再次重启建设，2020年4月，在运城市住建局等部门协调下，另一家企业“上海晋旺企业管理中心”通过受让股权的方式接手东恒公司，成为翎珑公馆楼盘新股东。
新股东走马上任后，棚改项目在2020年也随之重启，并于2021年以“城市之光”的新名字重新入市。终于，在2021年9月楼盘主体建设悉数完工，交房率达到80%左右。
正当一切向着好的方向发展时，意外却突如其来。当项目进入工程结算和竣工验收阶段时，一笔260万元的借款字据中断了进程。按照借据约定的利率，据东恒公司计算，到目前这260万元欠款的还款总额，连本带利已翻了两倍不止。
对簿公堂
无法证明该款项已用于楼盘建设
一审判决接手企业不承担还款责任
这张借款字据显示，2013年12月15日，昊林公司时任法定代表人巩晓岗向康某喜借款260万元。双方签订的《借款协议书》中，借款理由为“乙方急需流动资金”，连本带息应全部在2014年12月15日还清。
但这笔欠款未能及时还清。到2017年9月，借款人康某喜的家属又与昊林公司签订“以房顶抵协议书”，双方同意由昊林公司以翎珑公馆十套房抵顶260万借款。
直到2021年，这笔债务仍未了结。这一年，东恒公司项目经理弓瑞东因这笔欠款收到山西省运城市盐湖区人民法院传票。他告诉红星新闻：“我们在接手楼盘签合同时，没人告诉我们有这笔借款，直到收到法院传票才知晓此事。”
据盐湖区人民法院一审判决书记载，作为债权人的康某喜已于2017年过世。其妻罗某娥、儿子康某等家属作为原告，要求巩晓岗、昊林公司以及东恒公司三方，连本带利共同偿还超700万元债务。
红星新闻注意到，东恒公司2017年签订的《棚户区改造项目合作意向书补充协议》中第2条规定：协议签订后，昊林公司在实施项目期间形成的债权债务一并由东恒公司承担，其中就包括昊林公司在项目建设过程中形成的其他债权债务。
但弓瑞东表示：“巩晓岗当时所借款项并未用于楼盘建设，而是流入其他私人账户，所以我们企业不该为他个人的债务买单。”
就此，盐湖区人民法院一审判决认定，巩晓岗银行流水记录等证据并不能证明昊林公司以及巩晓岗将这笔借款用于楼盘建设，因此要求东恒公司承担还款责任证据不足，法院不予支持。
二审改判
接手公司拒不提交相关财务资料
法院认定案涉借款已用于楼盘建设
随后，三原告提起上诉。该案二审时，运城市中级人民法院撤销了盐湖区人民法院对此案的一审判决，认定东恒公司等三方共同偿还该笔债务。
运城中院的二审判决书显示，法院认为，本案的争议焦点为东恒公司是否应对案涉借款承担还款责任。一审时已经认定昊林公司为案涉借款的共同借款人的事实，双方当事人均并未对该部分事实提出上诉。上诉人依据《棚户区改造项目合作意向书补充协议》的约定，要求东恒公司承担还款责任，东恒公司认可了协议的真实性，但辩称案涉借款并未用于昊林公司承建的翎珑公馆项目，其不应承担还款责任。
▲二审判决书（部分）
对此，运城中院在二审判决书中指出，关于案涉借款是否用于昊林公司承建的翎珑公馆项目，通过查询昊林公司相关财务资料即可查明。二审中，上诉人称案涉借款系用于昊林公司承建的翎珑公馆项目，并举证证明昊林公司相关会计资料由东恒公司持有，东恒公司均予以否认。法院认为，东恒公司要接收昊林公司的相关债权债务，必然会对昊林公司的会计资料进行接收，作为其承担债权债务的凭证，再结合东恒公司委托山西嘉合万信税务师事务所有限公司对昊林公司财务会计资料进行审核的事实，可以认定昊林公司的相关财务资料由东恒公司持有。法院依据三上诉人的申请，责令东恒公司提交相关财务资料，东恒公司无正当理由拒不提交，依据有关法律规定，法院认定三上诉人所主张的书证内容为真实，即案涉借款已用于昊林公司承建的翎珑公馆项目。
红星新闻致电运城中院一名了解该案的法官，对方回应称：“如果被告方对判决结果有异议，可申请再审。”
执行裁定
扣划商品房预售金是否合理
两级法院认定不一
“楼盘处在项目验收和结算阶段，正是用钱的时候，我们拿不出多余的钱还款。”弓瑞东告诉红星新闻，虽然判决要求三方共同还债，但巩晓岗以及昊林公司名下已没有可执行财产，最终还款责任都落到了东恒公司头上。
为督促东恒公司还款，今年1月18日，运城市盐湖区人民法院将东恒公司存于运城市住建局的“商品房预售资金监管账户”中的530万元，以还款为由进行司法扣划并转入法院暂挂款项账户。
这让弓瑞东无法理解：“商品房预售金是老百姓买房交的购房款，应用于保障房建房，是确保消费者交房的基础。如果这笔钱被冻结扣划，那楼盘现在的竣工验收程序就无法继续。”
红星新闻注意到，运城市住建局在2023年7月给予盐湖区人民法院的回函中指出，翎珑公馆项目目前尚未完成房屋所有权首次登记。《最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（下称《通知》）中明确规定：“商品房预售资金监管是商品房预售制度的重要内容，是保障房地产项目建设、维护购房者权益的重要举措。人民法院冻结预售资金监管账户的，应当及时通知当地住房和城乡建设主管部门”、“除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对预售资金监管账户中监管额度内的款项，人民法院不得采取扣划措施。”
回函中指出，法院执行的该借款合同纠纷案不属于《通知》所规定的例外情形，该局认为，在翎珑公馆项目完成房屋所有权的首次登记前，不宜对东恒公司的相关商品房预售资金监管账户采取扣划措施。
▲运城市住建局对盐湖区人民法院的回函
东恒公司在今年2月向盐湖区人民法院提出异议，法院在给出的《执行裁定书》中表示，执行案件的执行标的系归还借款及利息，不属于可采取扣划措施的范围，并强调该院“对监管账户中款项在不具备相应条件下采取扣划执行措施，于法相悖，应予以纠正”。
但该裁定结果再次被运城中院否定。
弓瑞东向红星新闻提供的一份运城中院于今年5月20日作出的《执行裁定书》中显示，翎珑公馆项目已基本建成，按规定该项目商品房预售资金监管账户余额不得低于2325.6万元。截至今年1月18日，该监管账户余额仍有超3000万元。运城中院认为，因《通知》未对超出监管额度以外的款项采取扣划措施作禁止性规定，故盐湖区人民法院对超出监管额度以外的530万元进行扣划并不违反《通知》规定。
▲运城中院作出的相关《执行裁定书》
弓瑞东不认同这一执行裁定结果：“监管账户的留存额度不低于2325.6万元，并不是住建局监管资金额度的红线。只要是监管账户内的款项，都应用于商品房建设。”
今年6月，红星新闻致电运城市住建局了解情况，但该局多个部门均未给予正面回复。
“因为530万元预售金被法院扣划，加上项目资金被冻结，目前楼盘没办法竣工验收，这让购房者拿不到房产证；另外还有700多户因房产多次停工要求退房退款，我们也没法给他们退钱。”弓瑞东表示，虽然楼盘已经建成，但因司法扣划后企业资金周转困难，东恒公司无力按月偿还下游建筑商、材料商等企业的未结款项。截至今年9月，包括楼盘总包方在内，另有40余个楼盘工程建设下游企业对东恒公司先后提起诉讼，企业运营再次陷入困境。
红星新闻记者 杨雨奇